調查動機
  近年來,國務院提出要把旅游和文化產業培育成國民經濟戰略性技術產業之後,以圍繞旅游度假、生態養老需求的旅游地產開發項目備受關註,國內相繼創造出許多旅游開發和環境保護相結合的成功案例。
  然而,一些開發商卻以旅游生態開發之名,藉機建設別墅對外出售獲利,開發商通過地方政府招商引資模式,視旅游風景區為“狩獵場”,各類畸態發展的亂象層出不窮
  □本報記者黃輝
  “大公司怎麼如此不講信譽,白紙黑字寫下的承諾書都不認”,“衛生間的格局也改了,房屋樓頂還漏水”,“賣房時說三面可看湖,收房一看,湖被一排房子擋住了,為什麼要欺騙業主呢”……
  這些是江西中信廬山西海項目的部分業主近日向記者投訴時,對開發商發出的種種抱怨。記者瞭解到,中信廬山西海一期離交房時間已過去五個多月,卻仍有很大一部分業主拒絕收房以示抗議。
  業主反映說,中信地產在該項目開發過程中存在嚴重問題,並涉及違規開發別墅與高爾夫球場。
  中信地產對外宣稱擁有豐富的地產開發經驗,其所開發的廬山西海項目為何備受業主詬病?對此,《法制日報》記者展開了調查。
  “信口開河”業主遭受欺詐拒收房
  “船在畫中游,人在花中走”,是對享有“中國最美湖光山色”美譽的廬山西海風景區優美環境的生動刻畫。地跨江西省九江市武寧、永修兩縣的廬山西海風景區,於2005年經國務院批准設立,成為該市繼廬山之後的第二個國家重點風景名勝區。
  “中信廬山西海”項目正是坐落於該風景區。2010年,該項目作為省市重點招商引資旅游項目,由中信地產號稱斥資百億元負責開發,該項目宣稱啟動區占地15000畝,總建築面積近60萬平方米,在體驗極致生態社區的同時,為業主提供一站式度假服務和頂級圈層平臺。
  “旅游開發只是幌子,實際上就是商業地產開發。”黃先生是中信廬山西海一期的業主,他對中信地產的表現頗為不滿。
  黃先生反映說,2012年年底,他在售樓代表的推薦下購買了一棟約400平方米的獨棟大別墅,售樓代表賣房時口頭承諾該房的花園贈送面積可得400平方米。在他的要求下,售樓代表還找到當時營銷部負責人趙斌向他寫下了一份書面承諾書。然而到今年5月交房時,他到房子現場一看,發現花園面積嚴重縮水,至少比書面承諾的面積少了100多平方米。
  黃先生說,與他同時購買也手握書面承諾的還有他的同學江先生,江先生的贈送花園面積比書面承諾少了150多平方米。
  業主許女士也向記者反映了這樣的情況。許女士回憶說,她買房子時,售樓代表徐冉(女)信誓旦旦地說:許女士所選中的獨棟別墅是當時位置好的,房子三面可觀湖,一覽無餘,所以價格也要貴一些。可今年交房時,許女士到現場一看,嚇了一跳:房子前面居然還有一排房子擋住了視線,站到二樓陽臺也只能透過樓間縫隙隱約看到湖的影子。
  記者看到許女士購買的V63前面矗立著一排小獨棟,前排與後排房子地勢沒有落差,嚴嚴實實遮擋了視線,有的連湖的影子也看不見。許女士回憶說,買房時強烈要求現場看房,售樓小姐每次都進行阻撓,說大型機械正在施工,不安全,公司也不允許。
  該項目公寓樓2棟業主吳女士向記者反映稱,她在準備收房時發現,在衛生間與卧室之間竟莫名其妙多出了個門洞,房屋樓頂漏水,時常還會停電不供水。
  更令人驚詫的是,國慶期間,該項目一業主去看別墅時還發現了一個嚴重的問題:煤氣管道居然從客廳入戶。
  “私人定製”好房源被指專供領導
  面對這一連串投訴,中信地產似乎不以為然,也未影響項目的正常推進。
  黃先生告訴記者,他向中信地產討要說法,不料對方竟以不認識趙斌為由予以搪塞推諉,並帶來律師指出該份承諾書沒有法律效力。黃先生想不明白,當時促銷房子時,時常在臺上講話的趙斌,如今在中信地產眼中怎麼會變成一個陌生人了呢?
  吳女士為了房子改變格局一事,曾到江西某電視臺投訴。電視節目播放時,中信地產項目相關人員接受記者採訪對著熒屏公開表示會馬上整改,可後來吳女士找到物業,物業又推脫說無法解決。
  一名不願具名的業主向記者透露,中信地產針對少數拒絕收房的業主,作出同意換房的解決方案,然而實際上目前該項目並沒有好的房源可供選擇,換房方案對問題的解決意義不大。
  該業主稱,中信集團內部關係錯綜複雜。好房源一經推出,會優先照顧政府部門領導和關係戶。一期項目中,有些人只是象徵性地交了5萬元定金,就將好房源捂在手中,到今天也有沒有支付餘款,有些人通過關係還可以打到很低的折扣。
  售樓代表在向業主推薦房源時曾公開介紹,該項目一期的V51-52棟連體別墅原本是為中信地產內部領導私人定製的,後因該領導調離,現已空置出來對外出售。此外,還有V56、V115、V87等別墅也是只交了少部分定金,時隔一年後,因反腐形勢嚴峻等因素,這些官員不得已將房子退回,公司才又拿出來向社會公開出售。
  中信地產客服部經理鄒某坦承,前期中信地產是委托中介中原公司銷售,該公司售樓代表在售樓時確實存在對業主信口開河的事實,造成不良影響。中信地產已經解除了與中原公司的合作,現在委托世聯公司接盤。
  既然中信地產承認中原公司在售樓時存在這樣那樣的問題,並與其解約,就應該妥善處理後續問題。但拒絕收房的業主表示,針對中原公司遺留下的問題,中信地產並沒有拿出足夠的誠意來解決。
  中信物業公司一位工作人員說,中信廬山西海一期還有好幾十戶沒有收房。因為項目建設用地是坡地,花園面積只能因地制宜,沒辦法規劃確切的具體面積數量,所以交房時,業主得到的花園面積與售房時售樓代表的承諾不一致,有些還差別很大。
  以“酒店VIP客房”之名報批
  “廬山西海柘林湖水域面積308平方公里,是杭州西湖的50倍,蓄水量有兩個太湖那麼大,湖中有大小島嶼2000多個,湖水質量非常純凈,能見度很高,水中還有桃花水母。”對於生活在城市裡的人來說,廬山西海的確蠻有吸引力。
  不久前,記者以購房客戶的身份到中信廬山西海售樓中心詢問詳情,該項目一名售樓代表熱情地介紹項目賣點:“中信廬山西海項目別墅依湖而建,‘小別墅’每套130平方米,均價每平方米在1萬元左右;大別墅每套300平方米,均價在13000元左右;公寓每套66平方米,均價每平方米在6000元左右。項目一期規劃有200套小別墅,58套大別墅,16棟公寓樓(每棟40套),非常適合居住、養老或投資。”
  這名售樓代表告訴記者,按照法律規定,別墅項目用地是辦不了土地使用手續的。中信廬山西海是以“多層”的名義申請報建的,項目的容積率僅為0.27。
  實際上,早在2003年2月,國土資源部就發出通知,要求清理各類用地、加強土地供應調控,並首次提出“停止別墅土地的供應”。2006年12月,國土資源部、國家發改委把別墅類房地產開發項目列入《禁止項目目錄》,明確禁止了別墅類項目用地供應。
  既然“別墅”不能建,為何中信地產卻可以在風景區開發獨棟別墅並公然對外出售呢?
  記者來到九江市建設規劃局瞭解該項目規劃審批情況,該局辦公室一名工作人員告訴記者,九江市建設規劃局在廬山西海設立了執法分局,市局沒有實質的管理權。該局風景區管理中心負責人說,廬山西海屬於4A級國家級風景區,市級風景區管理中心沒有管轄權,其規劃需經國務院審批,中信廬山西海項目是省市重點項目,具體要找江西省風景區管理中心。
  10月13日,江西省風景區管理中心負責人接受記者採訪時稱,中信廬山西海項目批覆的用地性質為“旅游設施接待用地”,土地使用年限為40年。該旅游項目截至目前僅A7-4地塊、濱海生態區、精品酒店三個項目前期獲得國家住建部審批。
  針對業主反映中信廬山西海違規建別墅問題,該負責人解釋說:“實際上國內沒有明確別墅的概念,‘旅游設施接待用地’是商業用地範疇,省風景區管理中心只核准同意其建設‘酒店VIP客房’。”
  記者又問,怎麼會出現將“酒店VIP客房”產權分割以“別墅”名義對外銷售,且產權為70年呢?他推說那是房管部門的事情。對於中信廬山西海究竟規划了多少棟“酒店VIP客房”的問題,他說一下子也記不清楚。
  此前,有媒體曾報道中信廬山西海項目打著“體育公園”的名義,違規建設濱水和山地“高爾夫球場”。廬山西海風景區管委會經發局葛局長在接受記者採訪時對建設“高爾夫球場”極力否認,聲稱只是按市裡“調度會”辦理的,建設項目系“體育公園”。省風景區管理中心負責人則告訴記者:“我們只核准批覆建設‘濱海休閑區’,並沒有批覆建設‘體育公園’。”
  中信廬山西海項目出售的“別墅”,其《商品房預售許可證》由九江市房管局負責核發。該局一名工作人員表示,別墅是不能建的,房管局下發的房產證上只區別“住宅”與“非住宅”,其他的就不太清楚。
  對此,江西省社會科學院一名從事地產研究的專家表示,國家三令五申禁止建別墅、高爾夫球場,可是“類別墅”、“類高爾夫球場”的供地仍然頻頻出現,甚至披上“酒店VIP客房”、“體育公園”等荒唐的外衣,可謂現代版的“明修棧道,暗度陳倉”。這與政府某些官員不依法辦事、監管部門疏於監管、官商利益輸送等不無關係。
  “不管以何種名目審批,如何轉換概念,中信地產如在風景區開發‘類別墅’或‘類高爾夫球場’,就必然會破壞風景區的自然生態景觀,甚至嚴重威脅柘林湖的濕地保護,這一做法顯然違背國家禁止供應別墅、高爾夫球場用地的初衷,是違反相關規定的。”江西省一位人大代表對中信地產在風景區的過度開發表示擔憂。
  本報南昌11月24日電
  (原標題:九江“中信廬山西海”項目開發亂象調查)
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